1) Une structure publique de commissariat aux comptes pour les copropriétés de Saint-Denis

Une première réaction à propos de la proposition contenue dans le programme électoral de Mathieu Hanotin de créer un "syndic public d'intérêt général" adossé à Plaine Commune Habitat.

Cette proposition ne constitue pas une solution à la hauteur du problème posé par les centaines de copropriétés en difficulté à Saint-Denis du fait de leur mauvaise gestion.
Comme je le développe dans la note jointe écrite avant la crise sanitaire, dans ces centaines de copropriétés en difficulté la cause principale de cette mauvaise gestion est l’abandon par la grande majorité des copropriétaires de leurs droits, prérogatives et devoirs en la matière. La loi leur donne non seulement tous les pouvoirs de contrôler le syndic par l'intermédiaire du conseil syndical mais elle assigne même à ce conseil syndical un devoir de contrôle total du syndic. Et notamment le devoir de contrôle des comptes de la copropriété et de son budget prévisionnel.

Il s'agit donc, si l'ambition est réellement de changer la donne dans les copropriétés en difficulté, d'armer les conseils syndicaux et les copropriétaires pour leur permettre de remplir effectivement le rôle qui leur est dévolu par la loi (laquelle vient d'ailleurs de renforcer en 2019 le rôle du conseil syndical par plusieurs dispositions nouvelles). Et compte tenu de l'ampleur du problème et de ses conséquences, cela doit effectivement faire l'objet d'une politique publique.

D'où la proposition de créer une structure municipale de commissariat aux comptes sous la forme d'une SCIC, qui devrait dans un premier temps offrir une prestation gratuite afin de supprimer tout frein à une action rapidement massive, auprès de centaines de copropriétés.

Jean-Yves Mercier

2) Proposition d’une structure publique de commissariat aux comptes pour les copropriétés de Saint-Denis

Les copropriétés à Saint-Denis doivent faire l’objet d’une intervention publique. C’est déjà le cas avec le PNRQAD (2ème tranche actuellement en cours). C’est déjà aussi le cas avec des interventions de type permis de louer, arrêté d’insalubrité. Mais on doit aller plus loin compte tenu du poids des copropriétés dans le logement à Saint-Denis. Ce parc du logement privé, c’est plus d’1 logement sur 2 à Saint-Denis répartis dans environ un millier d’immeubles, soit un peu plus de 20 logements par copropriété en moyenne. Un logement en copropriété à Saint-Denis est majoritairement un logement modeste. Un part significative de ce parc est même du logement pauvre. C’est dans ce seul parc que se trouve le logement indigne ou insalubre, objet du PNRQAD.

Des centaines de copropriétés à Saint-Denis sont en difficulté du fait de leur mauvaise gestion. La cause principale de cette mauvaise gestion est l’abandon par la grande majorité des copropriétaires de leurs droits, prérogatives et devoirs en la matière. La loi est pourtant très claire. Ce sont eux qui ont le pouvoir de gestion et non les syndics, généralement montrés du doigt, mais qui ne sont que des mandataires de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’assemblée générale des copropriétaires a notamment une responsabilité importante, celle d’approuver les comptes de la copropriété produits par le syndic. Comptes annuels pour les opérations courantes (charges de fonctionnement) et comptes pour les opérations exceptionnelles et les travaux. Or la très grande majorité des copropriétaires ne dispose pas des connaissances permettant de seulement lire ces comptes, encore moins de les vérifier et le cas échéant les critiquer et les faire rectifier par le syndic. La loi donne tous les pouvoirs au conseil syndical élu par l’assemblée générale des copropriétaires pour contrôler les comptes. Mais rares sont les conseils syndicaux en mesure d’exercer ce pouvoir (et devoir) de contrôle. La loi leur permet de se faire aider par des experts de leur choix, dont les honoraires doivent être réglés par le syndic. Mais ils ne le font pas, par ignorance, négligence ou timidité (l’intimidation pouvant être le fait du syndic qui évidemment s’accommode généralement de ne pas être contrôlé).

Des centaines de copropriétés à Saint-Denis sont ainsi, au seul point de vue du contrôle de leurs comptes, hors la loi. Mais il y a bien plus. Lorsqu’il est exécuté pour la première fois comme un commissaire aux comptes peut le faire, ce contrôle fait presque toujours
apparaître des anomalies plus ou moins graves. Mais presque dans tous les cas, il fait apparaître que le budget pour les opérations courantes (charges courantes) est trop élevé. Les syndics incitent à cette situation qui les dispense d’une gestion serrée des dépenses et leur donne des marges de trésorerie qui leur permet de s’accommoder de dettes persistantes de certains copropriétaires.

Ce surdimensionnement des budgets pour les opérations courantes a une conséquence néfaste majeure. Elle conduit les copropriétaires à différer le plus possible le vote de budgets pour l’exécution des travaux indispensables à la conservation voire l’amélioration de leur patrimoine. Et à mettre ainsi ce patrimoine sur la voie de la dégradation.

Le moyen d’un contrôle des comptes par un commissaire aux comptes, s’il est appliqué à des centaines de copropriétés, peut permettre de financer un volume d’investissement globalement très important. Ainsi, 100 euros d’économie annuelle de dépenses courantes par logement, c’est 1 million d’euros d’économie globale annuelle pour 500 copropriétés de 20 logements en moyenne. 1 million qui affecté au remboursement d’un emprunt à 10 ans permet de financer 10 millions de travaux tous les dix ans. Mais souvent, un contrôle des comptes permet de proposer bien plus qu’une économie de 100 euros par logement. On est là dans l’ordre de grandeur des budgets du PNRQAD. D’autant plus que la gestion stricte des charges courantes est de nature à inciter les copropriétaires à investir une part de leur revenu disponible dans la conservation-amélioration de leur patrimoine.

Il y a donc là un enjeu fort de politique publique (municipale) envers les copropriétés de Saint-Denis.

La proposition est donc celle de la création d’une structure municipale de commissariat aux comptes des copropriétés. Elle pourrait prendre la forme d’une SCIC. Dans une première étape elle devrait offrir une prestation gratuite. Il s’agit en effet de pouvoir déclencher très vite le contrôle des comptes de dizaines de copropriétés (à la demande de conseils syndicaux mais aussi de copropriétaires isolés lorsque le conseil syndical est défaillant ou inexistant) afin d’enclencher rapidement un mouvement vertueux massif, visible et entraînant. Ajoutons sans développer l’enjeu fort d’investissements dans la transformation énergétique de ce parc immobilier souvent défaillant à ce point de vue, l’enjeu en matière de consommation d’eau, de gestion des déchets.

La SCIC pourrait rassembler des moyens bénévoles, des partenariats avec des associations de copropriétaires comme l’ARC ou l’ANCC, de moyens apportés par Plaine Commune qui dispose déjà d’une petite structure dédiée aux copropriétés.

Jean-Yves Mercier
3 janvier 2020