À la une En ville

127, rue Gabriel-Péri
/ Splendeur et décadence d’une copropriété

Ce devrait être l’une des plus belles copropriétés du centre ancien. Mais elle y est l’une des plus délabrées, au grand dam de propriétaires mobilisés pour sa remise en état.
Un ensemble de belle facture, rongé par l'insalubrité.
Un ensemble de belle facture, rongé par l'insalubrité.

Voilà un immeuble qui ne manque pas d’allure avec son balcon d’angle, et sa corniche en surplomb des deux étages. Situé à l’intersection de la rue Gabriel-Péri et du boulevard Carnot, il est flanqué d’un avant-corps auquel a été accolé un bâtiment en brique percé de baies vitrées. Construits au cours du XIXe siècle dans un style classique pour le plus ancien, et faubourien pour l’autre, les deux édifices n’en forment pas moins un ensemble de belle facture. Ils constituent en tout cas une seule et même copropriété, qu’administre le syndic SDC, installé dans les lieux depuis 1991.

Ajoutons pour compléter le tableau que le rez-de-chaussée est occupé pour l’essentiel par le plus grand magasin d’optique de la ville. Ainsi décrite, cette copropriété à l’adresse du 127, rue Gabriel-Péri a tout l’air d’être à l’image de celles pimpantes, voire classieuses, que le syndic fait figurer sur son site. Mais celle-là n’y figure pas. Pour cause. Enduit écaillé, moulures en grande partie désagrégées, gouttières trouées d’où suintent des coulées de moisissures noires, les façades du 127 Péri restent parmi les plus délabrées de ce centre-ville où bon nombre ont été ravalées ces dernières années.

Les occupants en danger

« Mais nous, on a une façade végétalisée », ironise une copropriétaire à propos des plantes et arbustes qui prospèrent sur une gouttière d’eau pluviale.  Avec elle, ils sont une poignée qui ont entrepris depuis deux ans de tout mettre en œuvre pour remédier à des désordres qui n’affectent pas que les façades. 18 lots, dont deux commerces, composent la copropriété détenue par autant de propriétaires dont plusieurs SCI, parmi lesquels un huissier de justice et une société de location de logements. En 2015, pourtant, c’est sur le signalement d’une locataire que la Mission habitat indigne (MHI) de la ville visite les parties communes et dresse un état des lieux « préoccupant », assorti de la menace d’une procédure d’insalubrité.

Le rapport, adressé au syndic, mentionne à maintes reprises infiltrations, moisissures, défaut d’étanchéité. Y compris au plus près de fils électriques sous tension, qui mettent en danger les occupants. La MHI conclut par la prescription de travaux à inscrire au plus vite à l’assemblée générale de copropriété. Mais aucune AG n’est convoquée cette année-là, ni la suivante. Il faudra attendre 2017 où une majorité s’oppose au ravalement de façades et à la nomination d’un architecte pour établir un programme de rénovation.

LIRE AUSSI : Insalubrité, ces immeubles en danger
 

La menace d'un arrêté d'insalubrité

En 2018, alors que des travaux sont enfin votés, mais pour la seule façade, la MHI est alertée par l’association Copro Libres. Cette fois, la menace d’un arrêté d’insalubrité se fait plus précise. Car l’Agence régionale de santé est informée de la présence de peintures au plomb dans les parties communes. Et à la liste des désordres qu’elle vient de relever, la MHI ajoute celle des risques multiples pour la santé des occupants, pathologies respiratoires, électrocution ou incendie. Un délai de 12 mois est notifié pour mener à bien l’ensemble des interventions. Dans la foulée, le conseil syndical sollicite la société Urbanis, opérateur du PNRQAD à Saint-Denis, pour les accompagner notamment par la demande de subventions mobilisables au titre de la convention OPAH-RU (Opération programmée de réhabilitation de l’habitat-renouvellement urbain).

L’ensemble des propriétaires suivront-ils en mettant enfin la main à la poche ? En préalable aux travaux, le 127 Péri devra aussi se débarrasser des squatteurs, qui occupent un logement préempté en 1994 par la Ville, où son souvenir s’était effacé. Un ancien locataire en avait profité pour en usurper la propriété. Pourquoi un tel état des lieux ? Au nom du syndic SDC, Thierry Michel fait d’abord valoir la responsabilité des propriétaires, seuls décisionnaires. Et les projets qu’il leur avait soumis, avec plus ou moins de succès, pour la remise en état du bâtiment. Il pointe aussi une « situation d’impayés récurrente », et des dégradations accélérées imputables à des « copropriétaires indélicats » qui subdivisent pour louer leur appartement, où l’on peut « compter jusqu’à dix lits superposés » !

Marylène Lenfant

 

« Un syndic n’est pas décisionnaire »

Les explications de Thierry Michel, de SDC, syndic de la copropriété.

Lejsd.com : Comment expliquer que les bâtiments composant la copropriété du 127, rue Gabriel-Péri, soit en si piteux état, et semble-t-il depuis plus de vingt ans ?

Thierry Michel, du syndic SDC : D’importants travaux de rénovation ont été réalisés en 1990 dans le cadre d’une première O.P.A.H. (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat). Ils ont été initiés avant que ma société ne soit désignée en qualité de syndic. Et ont été réalisés dans un contexte de tensions financières du syndicat des copropriétaires qui l’a contraint à confier une mission de maîtrise d’ouvrage déléguée à la SEM du Logement Dionysien, y compris pour le financement des travaux dans leur totalité. Ces travaux n’ont pas porté sur la toiture. Ils avaient pour objet la réfection des réseaux électriques et d’eau, le ravalement des façades intérieures (courettes) et extérieures, et la réfection des parties communes intérieures.

Ces travaux auraient dû être de nature à pérenniser le bâti pour, au moins, une bonne quinzaine d’années. Or, le ravalement qui ne bénéficiait que d’une garantie biennale (application d’une peinture sans imperméabilisation de la façade) a présenté ses premiers défauts dès la troisième année. J’avais proposé en 1993 d’engager une action judiciaire à l’encontre des différents intervenants sur l’enveloppe extérieure du bâtiment. La proposition de résolution fut rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents.

A l’assemblée générale de 1996, je réitérais un projet de résolution de mise en jeu des garanties légales décennales qui fut également rejeté ; des travaux d’intervention sur la toiture étaient alors votés. En 2000,  je soumettais un projet de résolution visant la réfection d’une courette intérieure qui était à l’origine d’infiltrations importantes. Le projet de résolution fut rejeté avant d’être voté en 2001.

En 2003, s’est produit un affaissement du plancher qui a entraîné sa destruction sur la quasi-totalité de la surface de mes bureaux qui forment également le plafond du local commercial du rez-de-chaussée (opticien). En 2004, ces travaux ont été votés et exécutés pour un montant total de 103 098 €.

Lejsd.com : La copropriété est-elle confrontée à des problèmes de trésorerie ?

Thierry Michel : Tout au long de ces années et encore très récemment, la copropriété a été affectée par d’importants impayés qui ont tous été recouvrés. Cette situation récurrente jusqu’il y a peu, ainsi que des problèmes liés à la suroccupation de certains appartements par des occupants (dénoncée aux autorités) ayant, effectivement eu pour effet, non seulement de désorganiser la trésorerie du syndicat, mais également la survenance de dégradations très accélérées tant au niveau des parties communes que des parties privatives.

Ces faits expliquent les difficultés rencontrées par la copropriété pour la tenue de l’immeuble et sont plutôt liés à la présence d’une part de copropriétaires rencontrant de réelles difficultés à faire face au règlement de leurs charges et d’autre part de celle de copropriétaires indélicats qui provoquent la sur occupation de leur appartement qu’ils n’hésitent pas à mettre en « co-location » jusqu’à y compter plus de 10 lits superposés.

 

Lejsd.com :Le syndic de la copropriété étant sur place, on peut s’étonner néanmoins de l’état des lieux qui a valu à la copropriété deux courriers de la Mission habitat indigne (MHI), en 2015 et 2018, insistant sur la dangerosité de l’installation électrique, la toxicité de la peinture au plomb, etc., jusqu’à envisager de demander une procédure de déclaration d’insalubrité… 

 

Depuis son entrée en fonction la Société Dionysienne de Copropriétés (SDC) n’a cessé de relayer auprès des copropriétaires les courriers reçus de la Mission Habitat Indigne. Ce travail est en train de porter ses fruits. En ce qui concerne l’électricité, chaque année l’APAVE (organisme spécialisé dans la maîtrise des risques) procède à un contrôle poussé des installations intérieures à mes locaux qui reçoivent du public.

Et je peux affirmer (rapport annuel à l’appui) que les parties communes ne sont impactées par aucun défaut majeur de nature à compromettre la sécurité du public. En ce qui concerne le traitement du plomb dans les peintures, après la saisine de l’Agence Régionale de Santé, nous travaillons pour qu’il y soit remédié en collaboration avec l’ensemble des acteurs institutionnels locaux concernés.

Lejsd.com : Mais pourquoi avoir tant tardé à programmer la rénovation qui s’impose ?

Un syndic n’est que mandataire d’un syndicat des copropriétaires et non pas décisionnaire. En juin 2014, l’assemblée générale des copropriétaires décidait le principe de la réalisation de travaux de rénovation, sans cependant faire le choix de l’entreprise et ce sur l’insistance du seul copropriétaire opposant aux dits travaux, représentant à lui seul 397 tantièmes de copropriété sur 841.

En janvier 2017, une mission de maîtrise d’œuvre d’exécution (architecte pour suivre les travaux) n’a pu être décidée en raison de l’opposition de ce copropriétaire. De même, les devis de ravalement des façades, courette et coursive intérieure, dans le prolongement de l’injonction reçue de la ville de Saint-Denis en novembre 2015 étaient rejetés à la majorité de 451 / 755 présents…Ce n’est qu’au cours de l’assemblée générale d’avril 2018, que le copropriétaire majoritaire s’est finalement rallié à la majorité des autres copropriétaires. Et il a été décidé la souscription d’un prêt collectif permettant le financement des travaux.

Recueilli par ML

Réactions

Quelle interview pathétique de Thierry Michel (qui ne détient même pas de carte professionnelle pour ce Syndic...). Ce Syndic n'est jamais responsable de rien, c'est magnifique. SDC n'est même pas capable de gérer l'immeuble où se trouve ses locaux. Et il est gestionnaire de l'immeuble depuis les années 90. Comment un Syndic peut prétendre gérer d'autres immeubles, si il n'est pas capable de gérer l'immeuble où se trouve ses locaux ? Enfin, les syndics ne sont jamais responsables de rien, c'est bien connu. Même le gouvernement commence à se rendre compte de tous les problèmes avec cette profession.
Précision pour l'article. Un logement de cet immeuble appartient à la Ville de Saint-Denis. Mais la Mairie a abandonné la gestion de ce logement. Ce logement laissé vacant a été récupéré illégalement par un marchand de sommeil. Et à présent, ce logement est squatté. La Ville de Saint-Denis a peut-être du mal à se souvenir des très nombreux lots où elle est propriétaire dans son patrimoine. Mais c'est pas bien grave, le souvenir s'efface avec le temps, comme le dit l'article
Ne soyez pas médisant! Comprenez donc ce Pôvre soit disant syndic ! Lui n'a PAS de CHANCE, il ne tombe que sur des copropriétés dont les copropriétaires NE VEULENT PAS LUI DONNER LEUR SOUS. Pourtant il a engagé un "Josh Randall" - entendez " chasseur de primes...ou d'impayés...mais selon les résultats constatés...le type n'a pas été reçu à son CAP !!!
Non on croit rêver! Thierry Michel qui joue sa pleureuse!connu dans toute la ville pour ne pas dire mondialement! Ou est la gestion du syndic en bon pere de famille?Avec la mairie en sus qui est marchand de sommeil,un vrai duo gagnant comme on les aime à saint denis! Enfin comme on trouve helas depuis toujours.Bas les masques,mais que fais la justice???Rien comme d'hab! Total impunité.
Une honte ce syndic!!! nous sommes par sa gestion catastrophique dans une situation très délicate. Idem aucun travaux fait et l'immeuble subi un arrêté d'insalubrité depuis maintenant presque 10 ans. Incompréhensible qu'il exerce encore beaucoup trop de copros sur St Denis ont souffert ou souffre de sa mauvaise gestion. Il est temps de dire STOP. Pourquoi la Mairie laisse faire ?
tiens, tiens! Encore un syndic indélicat qui dispose dans les détails du même mode opératoire que ses congénères qui officient tous dans le même secteur de Saint-Denis. La ville qui n'est même pas au courant qu'elle est propriétaire dans l'immeuble qui prend un arrêté d'insalubrité en raison notamment des agissements de squatters dans son propre lot... Comme disait ma grand-mère quand on veut tuer son chier on l'accuse d'avoir la rage
@David - je suppose que si la mairie est propriétaire d'un logement dans cet immeuble c'est qu'à un moment elle a dû préempter. Donc ce logement serait squatté et les loyers encaissés par un marchand de sommeil !!! A votre connaissance, des plaintes ont été déposées ? Le Procureur a t il été alerté ? C'est une obligation quand on a connaissance d'un délit !
Bonjour, A alain56, c'est au préfet de prendre un arrêté d'insalubrité, pas au maire. Dans le cas présent, l'arrêté n'a pas été pris encore. A Mourad, la ville a engagé une procédure pour faire évacuer l'appartement qu'elle avait préempté. A oh my god, la ville n'a tiré aucun revenu de ce logement....
Je peux vous dire que pour notre copropriété SDC a encaissé beaucoup de sous!!!!!! Je suis scandalisé des méthodes de ce syndic. Nous attendons avec impatience l'expertise des comptes car je suis sûre que des dossiers vont ressortir...
@marylene.lenfant La mairie ne préempte pas pour faire du bénéfice à court terme, elle préempte pour y loger "l’extrême misère" dixit Braouzec, et pourrir le quartier, pour que jamais la classe moyenne ne s'y installe. C'est devant vos yeux depuis 25 ans, encore faut-il retirer vos lunettes Paillard..
A Marylène Lenfant, le préfet prend un arrêté d'insalubrité à partir du diagnostic établi par les services municipaux compétents, c'est un fait. Votre article en fait d'ailleurs état. Il y a eu concentration très importante ( par rapport à des zones similaires du département) de cabinets de syndics indélicats pour ne pas dire plus à Saint-Denis en centre-ville. Face à leurs agissements, pendant longtemps la ville a soutenu qu'elle n'était pas outillée juridiquement pour épauler les copropriétés. Voila que dès que les mises en cause de ces syndics sont coordonnées, que le collectif des copros libres intervient, que des élus extérieurs soutiennent les propriétaires comme au 22 d'Ornano, voila que la majorité municipale prétend qu'elle va livrer une guerre sans merci aux marchands de sommeil et aux syndics véreux. Durant des décennies, elle a laissé faire. Aujourd'hui afin de maîtriser à son crédit une gentrification qu'elle juge inéluctable, elle essaye de rentrer dans de nombreuses copropriétés afin de les asphyxier financièrement et physiquement dans le cadre de l'OPAH.
Ce syndic aurait besoin d'un bon juge d'instruction aller voir ce qu'il a fait au 22 boulevard Ornano...
Pitoyable vraiment !!!Mais quand est ce qu' une enquête sera ouverte sur ces méthodes connues par la mairie mais dont son silence et son manque d'action contraignantes laisse aux Syndic main libre.Pourquoi la mairie est-elle complaisante sur ces agissements qui sont connu et dénoncés par les dyonnesiens.Pourquoi ne saisit-elle pas un procureur pour mener enquête???On peut se poser la question quand la première autorité judiciaire de la ville n'agit pas.On voit Stéphane Peu partout parlé d'éradiquer et de combattre l'insalubrité, les marchands de sommeil, mais quand dans sa propre ville ce système est enraciné voir encouragé par la nonchalance des services de la mairie,la ya plus personne et bien sur pas d'élu et de maire(a oui c'est la faute à l'état comme toujours diront-ils....)!!!Mais quand est ce qu' une enquête sera ouverte sur ces méthodes connues par la mairie???Les syndic en tous cas certain à Saint Denis sont connu pour leurs méthodes s'avoisinant a de l'abus confiance agir avec opacité voir dans certain cas à laisser spolié les copropriétaires en laissant les copropriétés se dégrader et en employant bien sûr des methodes pour dégouter les copropriétaires pour qu'à leur tour ils baissent les bras et bingo pour les SCI et promoteur qui rachète les appartements aux enchères ou à un prix ridicule.Comme par hasard on retrouve toujours des SCI!!!!Qui sont les reels propriétaires de ces SCI????Posons nous la question et surtout que la justice se pose la question!!!!!! Bien entendu aussi toujours les même syndic aux manettes ........
Et comme d'habitude, SDC a encore "oublié" de convoquer des Assemblées Générales pendant plusieurs années. Ce Syndic n'est même pas capable de convoquer régulièrement des AG pour un immeuble où il se trouve pourtant sur place... Toujours la même incompétence et le même manque de professionnalisme avec ce Syndic.
Voici des photos à l'intérieur de l'immeuble du 127 rue Gabriel Péri. Là où se trouve le local du syndic. http://copros-libres-saint-denis.over-blog.com/2018/01/syndic-sdc-son-local-situe-dans-un-immeuble-insalubre.html
Depuis 1991 la stratégie politique de Patrick Braouezec consiste à dissuader la classe moyenne parisienne de venir s'installer à Saint-Denis. Pour empêcher les jeunes ménages parisiens d'habiter à Saint-Denis, il faut trois choses 1) laisser se dégrader l'habitat ancien du centre ville 2) réserver une grande partie du foncier disponible aux entreprises 3) geler l'autre partie du foncier disponible pour freiner la construction de nouveaux immeubles d'habitations. Ainsi le corps électoral ne subit pas de modifications et on garde le pouvoir.
Bonjour. @Marylène Lenfant. Je lis l'article et surtout les commentaires. Je me demande pourquoi accorder une parole aussi longue à un type qui, vraisemblablement, n'a pas sa carte de syndic professionnel. Pouvez vous nous éclairez sur les raisons qui vous ont poussé à écrire cet article et cet interview? D'après Thierry Michel, il est responsable de rien. C'est jamais sa faute. Juste des propriétaires. Mais lui cela ne le dérangeait pas de travailler dans un immeuble "techniquement" pas insalubre. Curieuse façon de vivre. Quand à l'appartement de la mairie squatté.... C'est juste l'incompétence crasse qui se manifeste encore une fois. C'est du patrimoine qui se dégrade et les personnes en charges s'en foutent car ce n'est pas leurs patrimoines. Dans n'importe quelle ville, on aurai demandé des explications aux intéressés. Si cela se passe comme au CTM, ils ont eu surement une promotion. PS: Propriétaires indélicats...??? Les services municipaux ne font pas leurs travail. Et il y a une volonté politique derrière. Parce que s'ils murent cette immeuble... ceux qui "vivent" dedans dans des lits superposés, ou iront ils??
En 2016 quand des copropriétaires mécontents avaient manifestés devant les locaux de SDC au 127 rue Gabriel Péri, Thierry Michel avait dévissé sa plaque et posté des vigils devant. Pour protéger cet immeuble et l'image de cet immeuble? Pas besoin de dévisser la plaque, l’état de l'immeuble est déjà une "carte de visite" et "publicité très parlante" qui en dit long sur la capacité de ce syndic de gérer les immeubles. Quelle honte! Oui, il faudrait dévisser cette plaque mais pour de bon cette fois après le départ définitif de ce syndic !
C'est vrai pourquoi cet article ? SDC est toujours épargné c'est toujours la faute à Personne !!!!!! Résultat des arrêtés d'insalubrités en cascade et des copropriétaires dans un danger permanent. Quand est ce que la ville va dénoncer ces situations insupportables qui mettent en danger la vie des Dyonisiens ? Saint Denis a connu assez de drames il est temps d'agir et de dénoncer ces méthodes car qui ne dit mot consent... SDC devrait être interdit d'exercer ses méthodes honteuses et dangereuses n'ont que trop duré ! Les Dyonisiens méritent mieux ! Saint Denis accueillera demain les JO et la vitrine que l'on présentera au monde est vraiment triste... Stéphane Peu ou êtes vous? Où est ce que les caméras ne sont plus là...
M. Michel n'étant pas le titulaire dela carte de syndic n'a aucune légitimité pour s'exprimer. S'il était digne de l'avoir, il l'aurait. Et il saurait que pour des travaux urgents touchant la sécurité et les réglements sanitaires, l'urgence l'autorise (à défaut de l'obliger) à procéder aux travaux sans assemblée générale préalable. Et en plus un simple référé vu l'urgence permettrait de neutraliser l'abus de majorité de ce copropriétaire opposant et l'absence des autres. Si j'étais syndic à chaque fois que le total des représentés met ce copropriétaire en situation majoritaire j'appliquerais la reduction des voix prévue par les textes qd bien même le copro maj aurait divisé son influence en plusieurs sci. En effet il y a la lettre de la loi et son application. Devant un montage aussi grossier consistant à paralyser le fonctionnement normal de la copro, le juge ordonnerait les travaux et la condamnation du copro opposant car une copropriété n'est évidemmment pas autorisée à prendre des décisions contraires à son intérêt c'est â dire son objet : la préservation et l'entretien de l'immeuble. Et pan sur le bec comme dit le canard enchaîné. Une honte, une infâmie, un cauchemar que ce syndic. Pourtant doté d'un juriste maison à ce qu'il paraît.

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