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/ Quand des bureaux sont transformés en logements

Le bâtiment situé au 36-38 boulevard Jules-Guesde abritait les bureaux de Plaine Commune Habitat (PCH). Aujourd’hui, il est en cours de transformation pour accueillir 27 logements sociaux.
Cet ancien immeuble de bureaux de six étages sera surélevé pour accueillir trois logements supplémentaires. © Yann Mambert
Cet ancien immeuble de bureaux de six étages sera surélevé pour accueillir trois logements supplémentaires. © Yann Mambert

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : il existe en Île-de-France près de 5 millions de m2 de bureaux vides. Une situation incompréhensible au regard des dizaines de milliers de personnes mal logées. Pourquoi alors ne pas transformer ces bureaux en logements ? Ne serait-ce pas là l’une des pistes pour répondre à la question du mal-logement sur le territoire francilien ? Le vote de la loi Élan en 2018 en réformant le droit immobilier permet désormais de procéder à ces transformations. Il n’aura échappé à personne que la nature des travaux à engager est d’une très grande complexité, la surface des bureaux étant différentes de celles de pièces d’un appartement.

« Quand Plaine Commune Habitat (PCH), qui était locataire de l’immeuble de bureaux du 36-38 boulevard Jules-Guesde, a décidé de rompre son bail pour s’installer dans ses nouveaux locaux à la Porte de Paris, le propriétaire a souhaité le vendre », explique Marie-Amélie Cornil, directrice de BâtiPlaine.

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Pour l’ensemble des parties prenantes et des élus de Saint-Denis, il était intéressant de transformer ce bâtiment plus du tout adapté aux besoins. C’est donc l’Immobilière 3F qui s’est portée acquéreuse du bien, y compris des murs de la banque située en rez-de-chaussée.

« Cette opération est rendue possible, ajoute la responsable de BâtiPlaine, car il s’agit d’un immeuble de petite taille, quasiment à l’échelle domestique et insérée en centre-ville. On n’implante pas de logements aux mêmes endroits que des bureaux. » On imagine mal, en effet, un édifice isolé dans une ZAC d’activités accueillir des habitants. Pour Laurent Russier, « à Saint-Denis, nous n’en sommes pas – comme cela peut être le cas à Paris – à disposer de surfaces de bureaux inoccupés qui seraient plus utiles une fois transformés en logements. Mais afin d’anticiper d’éventuelles mutations de l’économie, nous travaillons d’ores et déjà avec les architectes à la modularité des espaces construits. Les usages doivent pouvoir être réversibles ».

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Cet immeuble a été bâti dans les années 1970, pour le compte d’une banque, à proximité de l’église neuve de Viollet-le-Duc et du Théâtre Gérard-Philipe. « À cette époque, rappelle Olivier Desaleux, l’architecte qui a remporté l’appel d’offres, les architectes mettaient en valeur le fonctionnalisme et de nouvelles écritures architecturales auxquelles ils croyaient très fort. Cet immeuble présentait une belle façade en aluminium et verre émaillé, répétitif et tramé. » Le défi est de taille pour aménager des logements. Cet immeuble de six étages sera surélevé par la construction d’un étage supplémentaire accueillant trois logements sur la terrasse existante.

Du studio au 4 pièces

Ce sont au total 27 logements sociaux proposés à la location qui seront construits, du studio au 4 pièces en passant par des 2 et 3 pièces. Après des travaux de désamiantage, opération rendue d’autant plus difficile qu’au rez-de-chaussée l’activité de l’établissement bancaire s’est poursuivie, les équipes ont attaqué le gros œuvre. « La contrainte devant laquelle nous nous sommes trouvés c’est qu’il faut aménager des logements dans des surfaces réduites ou exiguës ou qui ne sont pas aux normes des dimensions actuelles des logements. Il nous fallait trouver le meilleur compromis dans l’habitabilité », souligne Olivier Desaleux. Avec des espaces trop petits, comment imaginer une chambre ou une cuisine ? Que faire avec l’obligation de conserver des gaines d’évacuation et les points durs incontournables : la façade, le positionnement des fenêtres ? …

Un squelette en béton tout nu…

À partir de toutes ces contraintes, l’équipe a travaillé pour imaginer comment tirer le meilleur parti afin d’aménager les logements. Première étape, toutes les cloisons intérieures ont été abattues, des fenêtres – rebouchées à l’époque – rouvertes. Une projection complète sur plan a été imaginée pour chaque appartement.

« Pour chacun, nous avons implanté la table, les meubles de cuisine en quantité parfaitement respectueuse du programme : frigo, évier, lave-linge, plaque de cuisson, mais aussi le canapé, le coin télé, les placards, le positionnement des lits… Nous avons tenté d’approcher au mieux l’appartement idéal, alors que nous partions au départ avec des contraintes de folie ! », s’exclame l’architecte. Chef-d’œuvre des années 1970, l’escalier monumental a été finalement conservé. Une vingtaine de caves trouveront leur place au sous-sol ainsi que deux celliers par étage et un local à poussettes au 1er étage. La livraison de l’ensemble est prévue pour le premier trimestre 2021.

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Claude Bardavid

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M.russier qui veut construire des bureaux alors qu'il y en a beaucoup de vides.