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/ Location : tout n'est plus permis

Depuis le 1er janvier, la Ville de Saint-Denis expérimente le permis de louer dans une partie du centre-ville particulièrement touchée par l’insalubrité. Un outil qui doit permettre de lutter en amont contre les marchands de sommeil et la dégradation du bâti.
Arthur inspecteur de salubrité de la ville visite l'appartement d'Alexis au 81 rue Gabriel Péri.
Arthur inspecteur de salubrité de la ville visite l'appartement d'Alexis au 81 rue Gabriel Péri.

Trente minutes. C’est le temps qu’aura duré la visite de ce F3 de 53 m2 situé au 81, rue Gabriel-Péri. Arthur et Samuel, agents de salubrité de la Ville, savent être efficaces. Et il le faut s’ils veulent tenir le pari que leur propose l’instauration du permis de louer. Depuis le 1er janvier dans le périmètre de l’Opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah), chaque bien mis en location (hors logement social) doit se voir délivrer par les services municipaux une autorisation préalable. Un permis instauré par la loi Alur de mars 2014, mais entré dans sa phase opérationnelle depuis avril 2017.

En cette fin janvier, une dizaine de demandes de permis ont déjà été déposées auprès de la Mission habitat indigne de Saint-Denis, dont celle d’Alexis, trentenaire parisien pour qui cet investissement locatif rue Péri est le premier achat : « J’ai trouvé les services de la Ville hyper réactifs. La visite des inspecteurs de salubrité a pu être calée trois jours après le dépôt de mon dossier complet. Je trouve normal que la Ville fasse attention à cette problématique. Nous nous étions d’ailleurs posé des questions avec ma compagne au moment d’investir à Saint-Denis. Ce dispositif oblige tout le monde et c’est très bien. S’il faut perdre quinze jours de loyer ce n’est pas grave. Il vaut mieux faire les choses proprement. »
 

« On regarde les détails »

Tous les propriétaires ne seront sans doute pas aussi enthousiastes qu’Alexis, qui s’était donné comme credo de pouvoir vivre lui-même dans le bien qu’il achèterait. « Nous sommes locataires à Paris. Le même appartement dans le XXe je signe tout de suite. Je ne suis donc pas inquiet pour l’obtention du permis. » En apparence, le logement est très propre en effet, mais Arthur et Samuel vont quand même pointer des petits soucis avec le ballon d’eau chaude et la ventilation au cours de la visite.

« On regarde les détails, explique Arthur. On essaie de voir ce qui pourra représenter un danger dans un an ou deux. La ventilation par exemple, si elle fonctionne mal, peut engendrer des moisissures. Nous sommes très attentifs au réseau d’eau et d’électricité. On vérifie également les surfaces minimales à respecter et les hauteurs sous plafond. Depuis que nous avons commencé les visites, les propriétaires ont plutôt bien pris nos remarques. C’est dans leur intérêt. »

 

Gérer le flux de dossiers à temps

Au total entre l’analyse du dossier, la visite et le rapport de visite, chaque appartement représente une journée de travail pour un inspecteur de salubrité. Le temps s’annonce donc comme le nerf de la guerre en matière de permis de louer. La Ville ayant un mois pour délivrer ou refuser l’autorisation préalable suite au dépôt du dossier complet. Le dépassement de ce délai vaut accord tacite.

« On souhaite mettre en place des référents permis de louer au sein du service, annonce Stéphane Héchiche, à la tête depuis novembre d’une Mission habitat indigne forte de 17 agents. L’expérience doit durer deux ans, cela va nous permettre d’évaluer la quantité de travail générée par le dispositif et d’éventuellement prévoir de nouveaux recrutements. Le souci étant que l’instruction des permis de louer va sans doute soulever beaucoup d’autres problèmes d’insalubrité. Par ailleurs il faut bien considérer que la lutte contre l’habitat indigne n’est pas qu’une question de lot d’habitation. C’est un ensemble. » « C’est un outil supplémentaire dans notre panoplie, abonde David Proult, adjoint au maire à l’urbanisme. C’est pourquoi on a choisi de l’expérimenter sur le périmètre de l’Opah, là où se concentrent les problèmes d’insalubrité. Le dispositif permet de faire de la prévention sur des biens qui ne seraient pas en bon état. Ça va aussi nous permettre de mieux connaître le marché de la location. Et la loi, à travers le permis de louer, se montre aussi plus sévère envers les personnes en infraction. »

Le permis de louer pourrait donc avoir un effet dissuasif. C’est ce que croit également Stéphan Cunningham, commercial à l’agence Guy Hocquet, rue Péri, qui estime à une soixantaine le nombre de biens que son agence sera amenée à soumettre au permis de louer chaque année. « En tant que professionnel du secteur, je trouve que c’est une excellente chose. Ça va assainir le marché. Vu le montant des sanctions, le jeu ne va plus en valoir la chandelle pour les marchands de sommeil. Les démarches à faire ne me semblent pas trop contraignantes. Maintenant, il va falloir que les services de la Ville soient réactifs pour réduire la potentielle vacance locative le temps d’instruire le permis et ainsi ne pas décourager les bailleurs. »

À Saint-Denis, rue Nicolas-Leblanc, le premier permis vient d’être délivré… sous condition.

Yann Lalande 

 

Comment ça marche ?

Depuis le 1er janvier (la mesure n’est pas rétroactive), tout nouveau bien mis en location (meublé ou vide) dans le secteur compris grosso modo entre les rues de Légion-d’Honneur à l’est, Ambroise-Croizat à l’ouest et les boulevards Faure et Carnot au nord, doit faire l’objet d’une autorisation préalable délivrée par la mairie (Voir carte ci-dessous). Le bailleur en fait la demande en se rendant directement à la Mission habitat indigne (4e étage du centre administratif) ou par voie postale.

La liste des pièces à fournir est en ligne sur le site Internet de la Ville de Saint-Denis. Le formulaire Cerfa est lui téléchargeable sur service-public.fr. « Pour les nouveaux propriétaires, les documents demandés (diagnostic, etc.) sont assez faciles à réunir car ils ont dû être produits au moment de la vente, commente Sonia Belhadrouf, responsable juridique de la MHI. Pour ceux qui sont propriétaires depuis longtemps, ce sera peut-être un peu plus fastidieux. »

Aucun permis ne peut être délivré à une adresse frappée d’insalubrité. À compter du dépôt complet du dossier, la Ville a un mois pour délivrer ou non le permis. Trois décisions sont possibles : refus, acceptation, acceptation sous condition. Dans ce dernier cas, les travaux de mise en conformité doivent être effectués dans les deux mois. Suite à la délivrance du permis, le propriétaire dispose de deux ans pour mettre le bien en location.

À chaque changement de locataire, une nouvelle demande est obligatoire. Au moment de signer le contrat de location, les propriétaires doivent présenter le permis à leur futur locataire. La loi prévoit de fortes amendes administratives (procédure légère et rapide) pour les propriétaires contrevenants. 5 000 € en cas de mise en location sans permis et 15 000 € si le propriétaire passe outre une décision de rejet. Ce qui fait dire à Sonia Belhadrouf « qu’il va falloir mener un vrai travail de veille vis-à-vis des propriétaires indélicats ».
 

Le chiffre

750 000 €

C’est la somme allouée par l’État à la ville de Saint-Denis pour lutter contre l’habitat indigne. Montant inchangé depuis 2008 alors que la Mairie y consacre plus d’1,2 million € chaque année.

 

YL.

 

 

L'expérimentation du permis de louer à Saint-Denis a été le troisième sujet principal du jour lors du Conseil municipal du jeudi 31 janvier. (Voir ci-dessous)

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