Le mètre carré à 3 840 € pour un appartement ancien à Saint-Denis fin septembre 2020. Tel est le prix « standardisé » calculé par la Chambre des notaires. Un chiffre en hausse de 9,7 % sur un an et de plus de 23% sur cinq. Cela se vérifie sur le terrain : « Dans l’ancien, un 2-3 pièces de haut standing (espaces verts, gardien, etc.) s’affiche en 2020 à un prix moyen de 3850€/m2 contre 3 570 €/m2 en 2019 », détaille Danielle Dubrac, présidente de l’Unis (Union des syndicats des professionnels de l’immobilier). Idem sur le neuf qui passe en un an de 4 800 € à 4 900 €/m2. Servet Ayhan, gérant des agences Guy Hoquet à Saint-Denis, confirme : « Pour du bon standing en hypercentre, à Pleyel, ou à la Plaine, on atteint les 5 000 €/m2. »

INFOGRAPHIE. L'immobilier à Saint-Ouen et Saint-Denis

Ceci étant, Adrien Delacroix, maire adjoint chargé d’urbanisme à Saint-Denis, précise qu’« en première couronne, on doit être l’une des villes où les prix sont les plus bas ». En effet, selon le rapport de la Chambre des notaires, le prix standardisé au m2 dépasse les 6000€ à Saint-Ouen ou aux Lilas. Notons aussi qu’à Saint-Denis, « on a des variations de prix d’un quartier ou d’un type de bien à l’autre, souligne l’élu. Dans le nord, on peut acheter pour 2300-3000€/m2 ».

L’attrait des grands projets

Comment expliquer l’envolée des prix ? Par l’attractivité grandissante de la ville déjà, avec pour déclencheur l’annonce du Grand Paris express et celle des JOP 2024. « Derrière les grands projets, les implantations de logements, de zones d’activité, il y a les écoles, le déploiement de la fibre, les dessertes, les aménagements paysagers. Un tel dynamisme attire particuliers et investisseurs », explique Danielle Dubrac. Le revers peut être l’effet spéculatif. D’après Adrien Delacroix, la ville ne compterait que 21 % de propriétaires occupants, soit l’un des taux les plus faibles du département (entre 37 et 44% pour les autres villes du 93). Autres pistes : les coûts de construction plus élevés qui se répercutent en toute logique sur le prix, et les biens plus nombreux à présenter un haut standing.

Pour nuancer, l’adjoint au maire rappelle que le parc immobilier à Saint-Denis compte pour plus de la moitié de logements sociaux, ce qui vient forcément amputer le nombre d’offres sur le marché. Si, de l’avis des professionnels, la crise sanitaire n’a pas impacté les prix, en est-il de même du volume des ventes? « Un peu tôt pour dresser le bilan », glisse Servet Ayhan. Toutefois, c’est une tendance à la baisse qui se dessine avec 813 DIA [Déclaration d’intention d’aliéner] enregistrées au 2 septembre 2020 contre 978 à la même date l’an dernier. Concrètement, « les projets d’achat mis en stand-by lors du premier confinement ont pu être traités au cours de l’été, assure Danielle Dubrac. Mais avec cette seconde quarantaine, le volume des transactions a chuté. » Par ailleurs, « depuis la rentrée, les ménages modestes rencontrent plus de difficultés à obtenir un crédit », constate la présidente de l’Unis.

LIRE AUSSI : Faut-il revoir la politique de préemption ?

Ce qu’Adrien Delacroix nuance: « Les banques ont une logique prudentielle, l’idée n’est pas non plus de pousser au surendettement.» Quid du droit de préemption ? « Avec l’arrivée de Mathieu Hanotin, il a sauté et ne s’applique plus qu’en cas de vétusté, d’insalubrité ou d’arrêté de péril », avance Servet Ayhan. Adrien Delacroix l’admet, « l’ancienne équipe municipale était dans une logique de régulation de prix. C’était un détournement du droit de préemption sans aucun fondement légal ». Toutefois, il tient à lever tout malentendu : « Ce droit n’a été ni assoupli ni supprimé. Il nous permet de mener des actions de lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. Donc bien sûr que l’on va continuer à préempter si besoin.»

Jean-Louis (1), propriétaire dionysien, en a fait l’amère expérience. Mi-2019, il achète un 33 m2 rue Auguste-Delaune dans « un état déplorable » pour 110 000€. L’immeuble est « moyen » mais bien situé. Il dépense 23 000€ en travaux et meuble son bien pour le mettre en location. Un an plus tard, des contraintes familiales l’obligent à revendre. Montant affiché : 165 000€ (5 000 €/m2 ), soit une plus-value de 24 %, frais de travaux déduits. « Un prix cohérent selon diverses agences immobilières », justifie-t-il. Sans motif apparent, la mairie tente d’exercer son droit de préemption. La vente du T2 de Jean-Louis est alors gelée pendant trois mois.

« J’en ai cessé de dormir, j’étais sous Xanax », confie-t-il. Ce n’est qu’à force de courriers, et avec l’aide d’un collectif, que le propriétaire finit par obtenir gain de cause. Son bien sera revendu au prix souhaité. « Leur façon de faire m’a causé du tort, lâche-t-il. Je déconseillerais à mes amis d’investir à Saint-Denis. »

« 6 000€/M2 […] c'est très probable »

L’étude Yanport (expert data du marché immobilier) positionne Saint-Denis à la 5e place des villes en France où la probabilité de baisse des prix au premier trimestre 2021 est la plus forte (26%). Pour autant, tout laisse à penser que les prix vont poursuivre leur ascension. C’est même « inévitable », selon Noureddine Benmouhoub, directeur de l’agence ERA à Saint-Denis, au regard de l’attractivité et des revalorisations.

« Je n’ai pas de boule de cristal, mais 6000€/m2 dans les années à venir et dans les zones les plus tendues, c’est très probable », projette Adrien Delacroix. C’est pourquoi la mairie prévoit de développer davantage l’accession sociale à la propriété afin de garantir aux foyers aux revenus modestes qu’ils puissent continuer à acheter dans dix ou vingt ans à Saint-Denis. En outre, « le confinement a révélé le besoin de logements plus spacieux, végétalisés, et écologiques. C’est en ce sens, promet-il, que l’on va ajuster la charte qualité constructions neuves ».

Gwénaëlle Fliti

(1) Le prénom a été modifié.

POUR ALLER PLUS LOIN : 

> LIRE AUSSI : Dans le viseur des spéculateurs

> LIRE AUSSI : Quand des bureaux sont transformés en immeuble