Logement / copropriété
/ Maison de l'Habitat - courrier envoyé au Maire

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Copros Libres Saint-Denis

Collectif des conseils syndicaux, syndics bénévoles (CSSB) et copropriétaires de Saint-Denis

Saint-Denis, mardi 17 janvier 2017

Courrier adressé à destination de :
- Monsieur Laurent Russier, Maire de Saint-Denis
- Monsieur Stéphane Peu, maire-adjoint
- Madame Mathilde Caroly, conseillère municipale déléguée

Objet : Copropriétés de Saint-Denis - Elargissement du rôle de la Maison de l'Habitat

A l'issue de la réunion publique du 22 novembre dernier relative à la lutte contre
l'insalubrité dans le centre-ville de Saint-Denis, vous êtes convenu avec le représentant de notre collectif présent à la réunion de prendre en compte nos propositions pour un
élargissement du rôle de la Maison de l'Habitat en direction des copropriétaires de Saint-Denis.
Vous voudrez bien trouver ci-dessous un premier détail de ces propositions, établies sur la base de l'expérience de notre collectif des difficultés les plus souvent exprimées par les copropriétaires.

1) Aide juridique

Des permanences d'aide juridique ont été annoncées lors de la réunion du 22 novembre.
C'est une excellente initiative. Il convient notamment que cette aide puisse répondre aux besoins suivants :

- l'exercice de tous les droits des copropriétaires tels qu'ils sont définis par les textes en vigueur et notamment la loi fondamentale du 10 juillet 1965, modifiée par la loi ALUR ;
- l'organisation des assemblées générales dont la fonction est souvent minimisée par les syndics professionnels alors qu'il s'agit d'assemblées souveraines dont les résolutions ont force de loi dans la copropriété concernée. Les copropriétaires ignorent souvent qu'ils ont le pouvoir d'imposer des points de l'ordre du jour de ces assemblées ;
- le contrôle de la conformité des contrats de syndic aux dispositions de la loi ALUR ;
- les contrats d'assurance et la mise en jeu de leurs garanties ;
- le volet juridique des travaux.

2) Aide comptable

Il nous paraît indispensable que la Maison de l'Habitat puisse proposer des permanences d'aide comptable. La réalité est en effet que les comptes des copropriétés que doivent produire les syndics professionnels conformément à la loi ne sont soumis qu'au seul contrôle des copropriétaires (alors que les syndicats coopératifs de copropriétaires - l'une des deux formes de gestion sans syndic professionnel - ont l'obligation eux de faire contrôler leurs comptes par des commissaires aux comptes).

Or une infime minorité des copropriétaires est aujourd'hui capable de lire et comprendre les comptes présentés lors des assemblées générales. Si bien que la plupart des syndics, insuffisamment contrôlés par les copropriétaires, ont tendance à produire des comptes qu'aucun commissaire aux comptes ne validerait comme conformes aux règles comptables très précises qui ont été définies en 2005 et sont maintenant applicables depuis près de 10 ans.
Si bien que très nombreux sont les comptes qui comportent des erreurs préjudiciables aux copropriétaires, voire qui donnent une image très faussée de la situation financière réelle de la copropriété. L'aide comptable doit donc être centrée sur l'analyse des informations que les syndics doivent fournir aux copropriétaires lors des assemblées générales, et notamment les « annexes comptables ».

3) Aide à la réduction des impayés

Le trop haut niveau d'impayés constitue la cause majeure de la dégradation des copropriétés. Face à ce risque, les syndics sont souvent insuffisants. Ils négligent la mise en place de plans de prévention. Ils sont généralement faibles devant les mauvais payeurs institutionnels comme de nombreuses SCI parmi lesquelles on va trouver les marchands de sommeil, et ils tardent souvent à engager des procédures. Les copropriétaires, membres des conseils syndicaux ou non, doivent donc être aidés pour pouvoir imposer, notamment lors des assemblées générales, des plans d'action efficaces.

4) Aide à la documentation des copropriétaires

Nous proposons que la Maison de l'Habitat devienne un lieu où les copropriétaires qui le désirent puissent trouver une documentation minimale, offerte à la consultation durant des plages horaires à définir dans la semaine.
Nous estimons en effet que l'augmentation des connaissances des copropriétaires constitue l'une des clés d'une amélioration significative de la gestion des copropriétés.
Cette documentation pourrait être notamment constituée des publications de l'ARC, de revues comme celle de l'ANCC, d'un ordinateur permettant d'accéder à des sites internet de référence : ceux de l'ARC et de l'ANCC, Légifrance, etc..., avec des liens d'accès préenregistrés.

Jean-Yves Mercier - Jean Brafman - Silvio Lauro - David Frigge

Logement / copropriété

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